อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังอยู่ในมือรายใหญ่ มีใครบ้าง?

HighLight

ปี 2564 เป็นปีที่หลายธุรกิจยังซบเซา รวมทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่โครงการใหม่ๆ เปิดตัวน้อย เนื่องจากกำลังซื้อที่หดหายจากภาวะโควิด แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีหลายบริษัทที่ทยอยเปิดโครงการ และเห็นภาพที่ชัดเจนว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ยังดำเนินธุรกิจด้วยการเปิดโครงการใหม่ๆได้ คือกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่มากขึ้น โดย 10 บริษัทที่ใหญ่ที่สุดในไทย เปิดตัวโครงการใหม่รวมกันมากกว่าครึ่งหนึ่งของโครงการทั้งหมด

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งได้สำรวจการเปิดตัวโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลพบว่า เกือบทั้งหมดเป็นที่อยู่อาศัย และบริษัทที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุดก็คือ บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ที่กลับมาทวงแชมป์ ส่วนบริษัทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุดก็คือ บจก.เอ็มคิวดีซี
           
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดตัวโครงการทั้งหมดถึง 15 โครงการ มีหน่วยขายถึง 3,390 หน่วย หรือมีสัดส่วนถึง 13% ของหน่วยขายทั้งหมดที่เปิดใหม่ (รวม 25,257 หน่วย) โดยมีมูลค่ารวม 3,390 ล้านบาท หรือเท่ากับหน่วยหนึ่งมีราคาเฉลี่ย 2.848 ล้านบาท  ในช่วงนับสิบปีที่ผ่านมา บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ครองแชมป์อันดับหนึ่งมาโดยตลอดทั้งจำนวนหน่วยขายและมูลค่าที่เปิดใหม่
            
มีเพียงปีที่แล้วที่เสียแชมป์ให้ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) และบริษัทในเครือ เพราะยังมีหน่วยรอขายอยู่เป็นจำนวนมาก อันเป็นผลจากการเปิดขายจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา  บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จึงได้ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่  ส่วนในครึ่งแรกของปี 2564 นี้ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) และบริษัทในเครือ แชมป์ปีที่แล้ว ก็ชะลอตัวการเปิดตัวใหม่ เพราะต้องรอการขายสินค้าที่เพิ่งเปิดตัวในปี 2563 ที่มีเป็นจำนวนมากเช่นกัน
            
จะสังเกตได้ว่าบริษัทอันดับสอง คือ บจก.เอ็มคิวดีซี และอันดับสาม คือ บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) เปิดตัวโครงการเพียง 1,742 หน่วย และ 1,736 หน่วย น้อยกว่าอันดับหนึ่งถึงเกือบเท่าตัว  อย่างไรก็ตาม บจก.เอ็มคิวดีซีมีมูลค่าการพัฒนาสูงสุดในครึ่งแรกของปี 2564 นี้  ส่วนที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งก็คือ บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ หรือ บมจ.ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น เดิมซึ่งจัดตั้งในปี 2533 และเข้าตลาดหลักทรัพย์ในปี 2545 และเมื่อปี 2562 เพิ่งเปลี่ยนเป็น “เฟรเซอร์ส” ในปี 2562
            
อาจกล่าวได้ว่ามีอีก 3 บริษัทที่พัฒนาสินค้าจำนวนมากกว่า 1,000 หน่วยในครี่งแรกของปี 2564 นี้คือ บมจ.ศุภาลัย (1,353 หน่วย) บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (1,280 หน่วย) และ บมจ.แสนสิริ (1,137 หน่วย) ส่วนอันดับที่ 7-10 ก็คือ บมจ.ลลิลพร็อพเพอร์ตี้ (972 หน่วย) บมจ.ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ (874 หน่วย) บมจ.โนเบิลดีเวลลอปเมนท์ (750 หน่วย) และ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (732 หน่วย)
            
สำหรับในแง่มูลค่าปรากฏว่า บริษัทอันดับหนึ่งในครึ่งแรกของปี 2564 ก็คือ บจก.เอ็มคิวดีซี ซึ่งเป็นชื่อย่อของ บริษัทแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด โดยมีคุณทิพพาภรณ์ อริยวรารมย์ เป็นประธานกรรมการ และเป็นผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการบริหาร บริษัทดีทีจีโอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของ “เอ็มคิวดีซี” และก่อตั้งตั้งแต่ปี 2536 และยังเป็นผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการมูลนิธิพุทธรักษา และมูลนิธิธนินท์ เทวี เจียรวนนท์ อีกด้วย
            
บจก.เอ็มคิวดีซี เปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งแรกของปี 2564 เพียง 6 โครงการ จำนวน 1,742 หน่วย แต่มีมูลค่าการพัฒนาถึง 45,326 ล้านบาท หรือเท่ากับ 33.3% หรือหนึ่งในสามของการพัฒนาทั้งหมด  จะเห็นได้ว่าราคาขายต่อหน่วยของสินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทนี้ มีราคาขายสูงถึง 26.019 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทที่มีราคาสินค้าสูงสุดอันดับสอง คือ บมจ.โนเบิลดีเวลลอปเมนท์ มีราคาเฉลี่ยเพียง 8.050 ล้านบาท ซึ่งต่างกันมาก
            
อย่างกรณีโครงการซิกส์เซนส์ เรสซิเดนซ์ เดอะ ฟอเรสเทียส์  ของ บจก.เอ็มคิวดีซี ทาวน์ รอยัล เรสซิเดนซ์ ในโครงการเดอะฟอเรสเทียร์ เสนอขายบ้านเดี่ยว 2-3 ชั้น ราคา 172 – 345 ล้านบาท  ราคาที่ดินเพิ่ม-ลดตารางวาละ 350,000 บาท แม้จะเป็นสินค้าบ้านเดี่ยวสไตล์รีสอร์ตราคาแพง และมีทั้งหมด 27 หน่วย แต่ก็มีคนจองซื้อไปแล้ว 16 หน่วย (59%) และไม่มีรายการส่งเสริมการขายพิเศษใดๆ โดยจับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นเจ้าของธุรกิจ ผู้บริหารระดับสูงที่ต้องการบ้านพักรูปแบบตากอากาศในกรุงเทพมหานคร
            
จะเห็นได้ว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ที่เป็นแชมป์จำนวนหน่วยเปิดใหม่ กลายเป็นอันดับที่สองของแชมป์มูลค่าการพัฒนา เพราะมีการพัฒนารวมกัน 9,654 ล้านบาท หรือ 7.1% ของส่วนแบ่งตลาดทั้งหมด  ที่น่าสนใจเพิ่มเติมก็คือ บมจ.เอสซีแอสเซทคอร์ปอเรชั่น ที่แม้ไม่ติด 1 ใน 10 หน่วยขายสูงสุด แต่ติดถึงอันดับ 5 ของมูลค่าการพัฒนาสูงสุดถึง 5,772 ล้านบาท หรือมีส่วนแบ่งตลาดถึง 4.2%
            
และอีกบริษัทหนึ่งก็คือ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ที่แม้เปิดตัว ที่แม้เปิดตัวเพียง 716 หน่วย ไม่ติด 1 ใน 10 บริษัทที่เปิดตัวหน่วยขายมากสุด แต่มีมูลค่าการพัฒนาสูงเป็นอันดับ 10 คือ 3,905 ล้านบาท เพราะบริษัทนี้ขายสินค้าห้องชุดโดยมีราคาเฉลี่ย 5.454 ล้านบาท จากแต่เดิมที่เน้นขายห้องชุดราคาถูก การเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมายที่ยังมีกำลังซ้ออยู่จริง ทำให้บริษัทนี้สามารถเติบโตอย่างต่อเนื่อง
            
มีแนวโน้มว่าบริษัทใหญ่ๆ มีส่วนในการ “ผูกขาด” ตลาดมากขึ้น โดย 10 บริษัทแรกนี้สามารถครองส่วนแบ่งตลาดถึง 55% ของหน่วยขายทั้งหมด  ยิ่งเมื่อพิจารณาจากมูลค่าการพัฒนาจะพบว่า 10 บริษัทแรกนี้ครองส่วนแบ่งตลาดในแง่มูลค่ารวมกันถึง 72% ของทั้งหมด  โอกาสที่บริษัทขนาดเล็กๆ จะเกิดในขณะนี้มีน้อยมาก  อย่างไรก็ตามบริษัทเล็กที่เป็นมืออาชีพจริงๆ ที่มีการวางแผนและการจัดการการเงินและการบริหารที่ดี ก็ยังสามารถเปิดตัวโครงการได้เช่นกัน