รัฐเปิดโอกาสต่างชาติซื้ออสังหาฯ กระตุ้นดีมานต์ใหม่ เป็นฟันเฟืองหนุนเศรษฐกิจฟื้น

Highlight

• ครม.เห็นชอบ 'มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย' ซึ่งหนี่งในนโยบายเพื่อสนับสนุนมาตรการดังกล่าวคือส่งเสริมให้ชาวต่างชาติได้มีสิทธิซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นของตนเอง
  
  
• มาตรการนี้ถือว่าดีกับวงการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ เป็นการสร้างบรรยากาศเชิงบวกให้กับอุตสาหกรรมนี้ ที่ได้รับผลกระทบจากพิษของโควิดในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา 
  
  
• ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คิดว่าได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา และเริ่มการฟื้นตัวในไตรมาส 4 ของปีนี้ และจะเห็นภาพการฟื้นตัวอย่างแท้จริงในปีหน้า

“CEO Talk” สัมภาษณ์พิเศษ CEO เครือ LPN ต่อกรณี "การกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย" เปิดโอกาสให้สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นของตนเอง ช่วยภาคอสังหาฯฟื้นตัวหลังโควิด
 
เมื่อวันที่ 14 ก.ย. 2564 คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบ 'มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย' ตามที่สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ซึ่งหนี่งในนโยบายเพื่อสนับสนุนมาตรการดังกล่าวคือส่งเสริมให้ชาวต่างชาติได้มีสิทธิซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทพื้นราบเป็นของตนเอง (ก่อนหน้านี้ต้องเป็นนิติบุคคล) และขยายสิทธิการซื้อคอนโดฯของแต่ละโครงการมากกว่า 49% “ทันข่าว Today” สัมภาษณ์พิเศษ คุณโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) มาวิเคราะห์ถึงมาตรการนี้เป็นผลดีกับวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างไร


 
คิดว่านโยบายของทางรัฐบาลจะส่งผลอย่างไรต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

ก่อนหน้านี้หลังสถานการณ์ต้มยำกุ้ง ค่าเงินไทยลอยตัว อ่อนกว่าค่าเงินสำคัญๆ ของประเทศต่างๆ  พร้อมกับกฎหมายก็อนุญาตให้ต่างชาติมีสิทธิซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดฯ ได้ไม่เกิน 49% ส่วนการถือครองบ้านและที่ดินนั้น กฎหมายก็เปิดช่องให้บริษัทนิติบุคคลที่มีต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49% สามารถซื้อบ้านที่ดินในนามของนิติบุคคลได้ เป็นที่มาของการถือครองในรูปแบบนอร์มินี ซึ่งดีมานต์นี้มีอย่างต่อเนื่อง และรัฐบาลเองก็เห็นถึงความต้องการนี้ จึงได้มีมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 14 ก.ย.2564 เห็นชอบ "มาตราการกระตุ้นเศรษฐกิจและลงทุน โดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย"  อันเป็นการสนับสนุนให้ชาวต่างชาติที่มีเงินเกษียณอายุและต้องการมาใช้ชีวิตในประเทศที่มีค่าครองชีพที่ต่ำกว่า มีคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าได้มีโอกาสซื้อบ้านและที่ดินได้โดยตรง ซึ่งก่อนหน้านี้จะซื้อได้แต่เฉพาะคอนโดมิเนียมเท่านั้น นอกจากนี้ยังเป็นการสนับสนุนให้นักลงทุน ผู้เชี่ยวชาญระดับสูง สามารถมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะบ้านและที่ดินภายใต้ชื่อของตนเอง ในขณะที่ก่อนหน้านี้จะซื้อกันในนามนิติบุคคล
 
อย่างไรก็ตาม การออกนโยบายนี้ถือว่าดีกับวงการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ เพราะเป็นการสร้างบรรยากาศบวกให้กับอุตสาหกรรมนี้ ซึ่งได้รับผลกระทบจากพิษของโควิดในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา  แต่ก็ต้องดูรายละเอียดของกฎหมายลูกว่าเงื่อนไขการนำเงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างไร  เปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถกู้เงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่ ซึ่งส่วนใหญ่หากเปิดโอกาสนี้ก็จะใช้แนวทางการกู้เงินจากสถาบันการเงินในต่างประเทศที่มีสำนักงานสาขาในเมืองไทย เพื่อให้สามารถประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้ ส่วนโอกาสการกู้เงินภายในประเทศมาซื้อนั้นคาดว่าจะยาก เพราะเชื่อว่าทางรัฐบาลจะไม่ผ่านช่องทางการกู้เงินในลักษณะนี้


 
ส่วนนโยบายที่ออกมานี้จะสร้างประโยชน์ให้กับบางพื้นที่เท่านั้น  ขึ้นอยู่กับว่ากลุ่มเป้าหมายนั้นเป็นใคร หากเป็นกลุ่มเกษียณก็มักจะเป็นจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ และอุดรธานี แต่ถ้าหากเป็นนักลงทุน หรือผู้เชี่ยวชาญที่ต้องการมาทำงาน พื้นที่ในแถบ EEC (โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก) ก็จะได้ประโยชน์ เพราะส่วนหนึ่งของวัตถุประสงค์นโยบายนี้คือการสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจในย่าน EEC แต่สำหรับกลุ่ม EEC น่าจะเป็นการซื้อแบบนิติบุคคลมากกว่า เพื่อนำมาเป็นสวัสดิการการอยู่อาศัยของผู้เชี่ยวชาญพิเศษที่มาทำงานในพื้นที่ดังกล่าว คงไม่ใช่ตัวผู้ชำนาญการจะซื้อเอง เพราะส่วนใหญ่เข้ามาเป็นการชั่วคราวคงไม่มีความคิดจะซื้อสินทรัพย์ถาวร
 
ทางด้านระดับราคาที่จะเจาะในกลุ่มดังกล่าว ถ้าหากเป็นคอนโดมิเนียมก็จะระดับตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 50 ตารางเมตร แต่ถ้าเป็นการซื้อบ้านในแนวราบราคาประมาณ 10-15 ล้านบาทขึ้นไป
 
นโยบายนี้จะก่อประโยชน์ในทางบวก และทางลบให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างไร
ผลบวกที่เห็นได้ชัดกับนโยบายนี้คือเป็นสัญญาณดีให้กับเศรษฐกิจไทย เพราะการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้สามารถฟื้นขึ้นมาได้นั้น การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในฟันเฟืองที่สำคัญ นับเป็นการสร้างแสงสว่างที่ปลายอุโมง แม้ว่าจะเป็นเพียงแสงเล็ก ๆ ก็ตามที เพราะความสำเร็จใหญ่ๆ มักเกิดจากการประติดประต่อของความสำเร็จเล็กๆ  เข้าด้วยกัน
 
ผลกระทบในแง่ลบ เกิดขึ้นตอนสมัยที่การขายคอนโดฯบูมๆ ก่อให้เกิดนักลงทุนประเภทเก็งกำไรมาซื้อ ซึ่งไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยจริง เมื่อมีการปล่อยให้เช่า ทำให้เกิดคนมากหน้าหลายตาเข้ามาร่วมอยู่ในชุมชนเดียวกันคนที่พักอาศัย บางแห่งเป็นลักษณะการเช่ารายวัน สร้างความไม่สะดวกสบายให้กับผู้พักอาศัยที่อยู่ร่วมคอนโดฯเดียวกัน



ในสายตาของเครือ แอล.พี.เอ็น. คิดว่าวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยจะได้รับอานิสงส์ของนโยบายนี้มากน้อยเพียงใด

ได้แน่นอน เป็นการเพิ่มดีมานต์ให้เกิดขึ้น  แม้ว่าจะเป็นเฉพาะกลุ่ม เฉพาะพื้นที่ก็ตาม ในโลกนี้เราไม่ได้คิดเพียงคนเดียว หากเราไม่ทำ ประเทศอื่นเขาก็ทำ เป็นการดึงเงินเข้าประเทศ เป็นฟันเฟืองเล็กๆ ให้กับฟันเฟืองใหญ่ ช่วยเชื่อมต่อให้กับธุรกิจต่อเนื่องนับ 100 สาขา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นับเป็นธุรกิจที่มีซัพพลายเชนยาวและลึกลงไปถึงรากหญ้าได้อย่างแท้จริง ทุกยุคทุกสมัยหากเศรษฐกิจมีปัญหาแล้วต้องการกระตุ้นให้ฟื้นขึ้นมา อสังหาฯจะเป็นพระเอกที่สำคัญ

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้ประโยชน์จากนโยบายดังกล่าว และจะส่งผลกระทบต่อราคาของอสังหาริมทรัพย์ไทยหรือไม่อย่างไร

นโยบายนี้จะได้ประโยชน์กับอสังหาริมทรัพย์เฉพาะกลุ่มและเฉพาะพื้นที่ ถ้าเป็นกลุ่มเกษียณก็จะได้ประโยชน์ตามจังหวัดพักตากอากาศต่าง ๆ เช่น พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ อุดรธานี แต่ถ้าเป็นกลุ่มส่งเสริมนักลงทุนก็จะเป็นโซน EEC ที่รัฐบาลให้ความสำคัญอยู่ในขณะนี้ ถ้าเป็นกรุงเทพฯก็จะเป็นกลุ่มในเมืองก็จะเป็นย่านใจกลางเมือง เป็นต้น ส่วนเรื่องราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้น  เรามองว่า การส่งเสริมให้ต่างชาติมาถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์นั้น จะทำให้บางทำเลราคาขึ้น ไม่กระทบทั้งหมด



สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยในรอบ 3 ปีที่ผ่านมาเป็นอย่างไร

แบ่งออกเป็นช่วงปี 2562  และช่วงปี 2563-64 โดยช่วงปี 2562 ตลาดคอนโดฯถือว่าอยู่ในภาวะอิ่มตัวมาก อันเป็นผลมาจากการดูดซับของดีมานต์มาก่อนหน้านี้ พอมาช่วงโควิดในปี 2564 อยู่ในภาวะที่แย่กว่าปี 2563 โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 ที่จบลงไป สาเหตุมาจากความต้องการคอนโดฯของชาวต่างชาติชะงักงัน โควิดทำให้ไม่สามารถเดินทางได้ ตลาดคอนโดฯได้รับผลกระทบมากกว่าที่อยู่อาศัยในลักษณะพื้นราบ ซึ่งเป็นตลาดที่ไปได้เรื่อย ๆ
 
สิ่งที่มีผลกระทบอย่างมากกับวงการอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้คือกลุ่มตลาดระดับกลางลงมา โดยเฉพาะกลุ่มอำนาจซื้อระหว่าง 1-2 ล้านบาท ซึ่งคนกลุ่มนี้ยังมีความต้องการด้านที่อยู่อาศัย แต่มีกำลังซื้อที่ลดลงอย่างมากจากพิษของโควิด หนี้ภาคครัวเรือนที่สูง ตลอดจนมาตรการการพิจารณาสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านของธนาคารพาณิชย์ที่ถูกแบงก์ชาติควบคุมอย่างหนัก คนที่ขอสินเชื่อไม่ผ่านสูงถึง 40-50% ยอดขายจากเดิมได้ประมาณ 60 ยูนิต/สัปดาห์ ลงมาเหลือเพียง 30 ยูนิต/สัปดาห์ หากรัฐบาลสามารถแก้ล็อกปัญหาเหล่านี้ก็จะเป็นการช่วยเหลือให้อสังหาริมทรัพย์ฟื้นและเศรษฐกิจก็จะฟื้นตาม
 
สำหรับการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์คิดว่าได้ผ่านจุดต่ำสุดเมื่อไตรมาส 3 ที่ผ่านมาแล้ว คาดว่าในไตรมาส 4 ของปีนี้จะฟื้นตัวขึ้น และจะเห็นภาพการฟื้นตัวอย่างแท้จริงในปีหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากการระบาดของโควิดลดลง การฉีดวัคซีนทั่วถึง เปิดประเทศได้ เศรษฐกิจโดยรวมเดินหน้า อสังหาริมทรัพย์ก็เดินหน้าได้เช่นกัน



เครือ แอล.พี.เอ็น. เตรียมมาตรการรองรับกับนโยบายการส่งเสริมชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอย่างไร

เท่าที่ติดตามนโยบายนี้ยังไม่มีข้อสรุปที่ชัดเจน กฎหมายลูกต่าง ๆ ยังไม่ออกมา ทางบริษัทขณะนี้ยังไม่มีโครงการเพื่อตอบสนอง แต่สำหรับอนาคตหากมีโอกาสก็ไม่ปฏิเสธที่จะทำตลาดนี้ ทางบริษัทมีแผนที่จะไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใน EEC แต่ปัจจุบันยังไม่ใช่เวลาที่เหมาะสม ถ้ามีความต้องการก็จะเข้าไปพัฒนาในกลุ่มนี้ ส่วนที่อยู่สำหรับกลุ่มเกษียณทางเครือฯมีบริษัทร่วมทุนดำเนินการอยู่แล้ว
 
จากสายตาของเครือ แอล.พี.เอ็น.มองว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย และการส่งเสริมให้ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นของตนเอง นับเป็นอีกหนึ่งฟันเฟืองช่วยผลักดันการฟื้นตัวของเศรษฐกิจหลังผลกระทบจากโควิดได้เป็นอย่างดี