ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คึกคัก คาดยอดขาย รายได้ กำไร เพิ่มในปีหน้า หลัง ธปท. ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV กู้เต็ม 100% ได้เป็นการชั่วคราว

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตอบรับมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย” (LTV) เป็นการชั่วคราว เป็น 100% จากเดิม 70-90% ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศเมื่อเร็วๆนี้และมีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 20 ตุลาคม 2564 ถึง 31 ธันวาคม 2565 คาดว่ามาตรการดังกล่าวส่งผลบวกอย่างมากต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ และจะช่วยผลักดันเศรษฐกิจโดยภาพรวมฟื้นตัวเร็วขึ้น

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนปรน “หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย” (LTV) เป็นการชั่วคราว เป็น 100% จากเดิม 70-90% มีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 20 ตุลาคม 2564 ถึง 31 ธันวาคม 2565 ซึ่งส่งผลบวกอย่างมากต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ นักวิเคราะห์หลักทรัพย์กล่าว



หลักเกณฑ์ที่สำคัญของการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV

• กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย และ มีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว) ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป
  
  
• การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ต.ค.64 ถึงวันที่ 31 ธ.ค.65
  
  
• ธปท. คาดว่าการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้ จะช่วยดึงเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญ และ มีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง คิดเป็นกว่า 9.8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และ มีการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน

“การที่ธปท. ผ่อนคลายมาตรการ LTV ในช่วงนี้ จะช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อของประชาชนกลุ่มที่มีฐานะการเงินมั่นคง ซึ่งจะช่วยกระจายเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ โดย ธปท. ประเมินว่า ในระยะเวลา 1 ปีข้างหน้าเศรษฐกิจไทยจะอยู่ในช่วงทยอยฟื้นตัว ประกอบกับ สถาบันการเงินยังระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่จะมาจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์น่าจะมีจำกัด”นางรุ่ง มัลลิกะมาส ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท.กล่าว

นายดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า ธปท.ประเมินการผ่อนคลายมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ จะช่วยสร้างเม็ดเงินจากการปล่อยสินเชื่อใหม่ของธนาคารพาณิชย์เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจราว 5 หมื่นล้านบาท แม้คิดเป็นมูลค่าค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบสัดส่วนมูลค่าอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ที่มีขนาดใหญ่มูลค่าราว 15-16 ล้านล้านบาท แต่เชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นได้ 7% จากปีนี้ที่มีการคาดการณ์ว่ายอดการปล่อยสินเชื่อจะอยู่ที่ราว 8 แสนล้านบาท



นักวิเคราะห์คาดการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ส่งผลธุรกิจอสังหาฯคึกคัก

ฝ่ายวิจัยบริษัทหลักทรัพย์เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) (MBKET) กล่าวว่ามาตรการผ่อนคลาย LTV เป็นการชั่วคราวที่ลูกค้าภาคอสังหาริมทรัพย์กู้ได้เต็ม 100% ประกาศเมื่อวันที่ 21ต.ค. ได้สร้างความประหลาดใจให้กับตลาด เนื่องจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ และผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมได้พยายามอย่างเต็มที่เพื่อสนับสนุนรัฐบาลและ ธปท. มาตั้งแต่ปี 2562 อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางแนวโน้มเศรษฐกิจที่เปราะบางในปัจจุบันเนื่องจากหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ราคาพลังงานที่สูงขึ้น และการเติบโตของ GPD ที่อ่อนแอกว่าที่คาดไว้ มาตรการการปล่อยสินเชื่อจะยังคงเข้มงวดต่อไป และธนาคารต่างๆ ก็พร้อมที่จะปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มระดับกลางถึงบนที่มีกำลังซื้อสูงซึ่งจะได้ประโยชน์เต็มที่จากมาตราการนี้

ฝ่ายวิจัยเมย์แบงค์ กิมเอ็ง กล่าวอีกว่า ยอดพรีเซลล์เริ่มฟื้นตัวตั้งแต่เดือนกันยายนที่ผ่านมา เนื่องจากรัฐบาลค่อยๆ ผ่อนคลายล็อกดาวน์ ไตรมาสที่ 4 น่าจะเป็นไตรมาสสูงสุดของปีนี้ในแง่ของยอดขายล่วงหน้า มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่และการโอน ขณะที่การลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดทะเบียนจำนองเป็น 0.01% สำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท/ยูนิต จะหมดอายุในสิ้นปี 64 มีการเก็งกันว่ารัฐบาลจะขยายโครงการนี้ไปสิ้นสุดปี 65 และเพิ่มเพดานราคาเป็น 5 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งจะครอบคลุม 65% ของอสังหาริมทรัพย์ที่ขายโดยผู้พัฒนารายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รัฐบาลได้ประกาศนโยบายใหม่ซึ่งให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี แก่ชาวต่างชาติระดับกลางถึงระดับสูงที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ฝ่ายวิจัยกำลังรอรายละเอียดเพิ่มเติมของโครงการนี้

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้รายงานว่าเริ่มเห็นสัญญาณบวกที่จะฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจนในครึ่งปีหลังของปี 2564 ส่งผลให้สถานการณ์ที่อยู่อาศัยปรับตัวดีขึ้น มาตรการใหม่ผ่อนปรนแอลทีวีเพิ่ม คาดว่าจะเป็นมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อมากขึ้น

REIC คาดว่าการเปิดโครงการใหม่และยอดขายในปีหน้าฟื้นตัวในอัตรา 60% และ 22% จากฐานที่ต่ำในปี 2564 ในขณะที่คาดการณ์ว่าการเติบโตของรายได้ และกำไรเพิ่มขึ้น 7-8% ในปี 2565 ลดลงจาก 10-11% เทียบกับในปีนี้  อย่างไรก็ตาม จากการผ่อนคลายมาตรการ LTV คาดว่ารายได้ของภาคธุรกิจจะเพิ่มมากขึ้น สำหรับปี 65 ความเสี่ยงด้านลบ ได้แก่ การเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ต้องรอความชัดเจนอีกครั้ง



นักธุรกิจอสังหาฯ ตอบรับมาตรการเชิงบวกคาดยอดขายเพิ่มปีหน้า

นายสุทธิรักษ์  เสถียรภาพอยุทธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ THANA เปิดเผยว่า ธปท.ประกาศมาตรการการผ่อนคลายหลักเกณฑ์LTV เป็นการชั่วคราว โดยกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-Up แล้ว) คาดปัจจัยดังกล่าวจะสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง

ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตามองคือกำลังซื้อจากผู้บริโภค เบื้องต้นคาดกำลังจะซื้อไม่กลับมาทันที แม้ว่าวันที่ 1 พฤศจิกายนนี้จะเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าประเทศไทย เพราะการเปิดประเทศคาดผู้บริโภคจะให้ความสำคัญกับการท่องเที่ยว พักผ่อน ส่วนกำลังซื้อและความต้องการที่อยู่อาศัยน่าจะกลับมาประมาณเดือนธันวาคมเป็นต้นไป

ปัจจุบันบริษัทมีสต๊อกพร้อมขายอยู่ที่ 200 ล้านบาท และเตรียมเปิดโครงกาใหม่ในเดือนธันวาคมนี้อีก 3 โครงการ มูลค่ารวมราว 2.5 พันล้านบาท เป็นโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด เพื่อรองรับดีมานด์ที่กำลังจะฟื้นตัว ขณะที่ทิศทางธุรกิจ ผลประกอบการไตรมาส 4/2564 คาจะเป็นไตรมาสที่ดีอีกไตรมาสหนึ่ง หลังจากไตรมาส 3/2564 ล็อกดาวน์แคมป์คนงานก่อสร้าง และส่งผลต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้างบางโครงการ



บริษัทคาดว่าผลประกอบการของบริษัทจะเด่นชัดในไตรมาส 1/2565 เป็นต้นไป จากการเปิดตัวโครงการใหม่ และมาตรการผ่อนคลายมาตรการ LTV ที่เกิดขึ้นครั้งนี้

นายบุญ ชุน เกียรติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) หรือ CHEWA เปิดเผยว่า บริษัทพอใจมาตรการผ่อนคลายสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ ธปท.ประกาศปรับการกู้ โดยสามารถกู้ได้ 100% ทั้งกรณีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป  และกรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป เพราะที่ผ่านมาลูกค้าที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยจำนวนมาก แต่ไม่สามารถกู้เต็ม 100% เพราะติดมาตรการ LTV

ขณะเดียวกันลูกค้าต่างชาติ เช่น จีน กำลังซื้อลดลงกว่า 50% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา หากกำลังซื้อกลับมาคาดราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นจากปัจจุบัน เชื่อว่าปัจจัยนี้จะช่วยกระตุ้นความสนใจให้ลูกค้าที่ต้องการที่อยู่อาศัยกลับมาสนใจดูที่อยู่อาศัยมาก ก่อนที่นักลงทุนจีนจะกลับมาลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง

นอกจากนี้คาดจะสนับสนุนตลาดการเช่าที่อยู่อาศัยให้เติบโตเพิ่มขึ้น เพราะหากสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้เต็ม 100% คาดนักลงทุนที่ซื้ออาศัยเพื่อปล่อยเช่า จะกลับมาลงทุนเพิ่มขึ้น ดังนั้นปัจจัยการผ่อนคลายมาตรการ LTV ครั้งนี้มีแต่ทิศทางเชิงบวกต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่วนของ CHEWA คาดจะสนับสนุนยอดขายให้เติบโตสูงขึ้นตามการขายโครงการที่มีอยู่

นางประวีรัตน์  เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ KUN กล่าวว่า การผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะจะทำให้ลูกค้าสามารถกู้ได้มากขึ้น และสำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 เพื่อขยายครอบครัว ก็สามารถทำได้ โดยที่ไม่ต้องใช้เงินดาวน์ ซึ่งจำนวนเงิน 20-30% ในช่วงนี้ถือว่ามีความจำเป็นอย่างมาก ถือเป็นเรื่องที่ดีและส่งผลดีต่อภาพรวมและอารมณ์ในการซื้อ โดยบริษัทมีบ้านพร้อมขายปัจจุบันอยู่ประมาณ 200 ล้านบาท ซึ่งคาดว่ามาตรการนี้จะสะท้อนให้เห็นภาพผลประกอบการในไตรมาส 1/2565