แบงก์เตรียมปรับดอกเบี้ยบ้านเป็น “ลอยตัว” รับเทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น ด้านลูกค้าคาดรับภาระดอกเบี้ยเพิ่ม 4-5%

Highlight

จากการคาดการณ์ธนาคารแห่งประเทศไทยเตรียมขึ้นดอกเบี้ย 0.25% ทำให้ธนาคารพาณิชย์เตรียมปรับดอกเบี้ยขึ้นตาม โดยเฉพาะสินเชื่อบ้าน จากอัตราคงที่ เป็นแบบลอยตัว หรือลดระยะเวลาดอกเบี้ยคงที่ลง ซึ่งจะทำให้ภาระการผ่อนชำระต่อเดือนลูกค้าสูงขึ้น 4-5% อาจส่งผลความสามารถชำระหนี้ลดลง อย่างไรก็ตามคาดธนาคารของรัฐจะเป็นรายท้ายๆ ที่ปรับเปลี่ยนอัตราการคำนวณดอกเบี้ยรอบใหม่

จากทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งมีการประเมินว่า คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) น่าจะมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% จากแรงกดดันเงินเฟ้อที่ปรับสูงขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลถึงดอกเบี้ย "สินเชื่อที่อยู่อาศัย" ด้วยเช่นกัน

โดยในขณะนี้ ธนาคารต่าง ๆ กำลังปรับแผนการคำนวณอัตราดอกเบี้ยใหม่ โดยอาจเปลี่ยนจาก “แบบคงที่” หรือ “Fixed rate” เช่น เปลี่ยนจากอัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก เหลือแค่ 1 ปี หรือพิจารณาเป็นรายกรณี

เช่นเดียวกับสินเชื่อรีไฟแนนซ์จะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยใกล้เคียงสินเชื่อบ้านใหม่ ซึ่งปกติสินเชื่อรีไฟแนนซ์จะคิดอัตราดอกเบี้ยถูกกว่าสินเชื่อบ้านใหม่ ประมาณ 0.50%

อ้างอิงจาก Prachachart,  นายเอกสิทธิ์ พฤฒิพลากร ผู้บริหารผลิตภัณฑ์ธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย กล่าวว่า จากทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งมีการประเมินว่า กนง. น่าจะมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ในการประชุมเดือน ส.ค.นี้ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อ “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” ตามมา ซึ่งจะกระทบต่อค่าครองชีพที่สูงขึ้น จากการผ่อนชำระค่างวดที่เพิ่มขึ้น

สำหรับลูกค้าสัญญารายใหม่ หาก กนง.ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย 0.25% กรณีวงเงินสินเชื่อบ้าน 1 ล้านบาท ยอดชำระ 4,500 บาทต่อเดือน จะส่งผลให้ยอดผ่อนชำระเพิ่มขึ้น 4-5% หรือประมาณ 250 บาทต่อเดือน ทำให้ยอดผ่อนเพิ่มขึ้นเป็น 4,750 บาทต่อเดือน

อย่างไรก็ตาม สำหรับลูกค้าเดิมแม้ว่าจะมีภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นทันที แต่จะไม่ได้รับผลกระทบในการผ่อนต่องวด เนื่องจากธนาคารมีการใส่ buffer การเคลื่อนไหวของดอกเบี้ยขึ้นและลงเข้าไปในการคำนวณดอกเบี้ยอีกราว 0.50-0.75% ไว้ตลอดอายุสัญญาอยู่แล้ว แต่ยอดในแต่ละงวดจะมีหักดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ทำให้หักเงินต้นลดลง ซึ่งหมายความว่าลูกหนี้ต้องผ่อนนานขึ้น

ทั้งนี้ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน โดยปกติจะเพิ่มขึ้นในสัดส่วนใกล้กันหรือเท่ากับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย โดยน่าจะมีการปรับหลังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายประมาณ 1-2 เดือน

นายเอกสิทธิ์กล่าวว่า สำหรับลูกค้ารายใหม่ที่อยู่ระหว่างการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ยอมรับว่าจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และภาระค่างวดจะสูงขึ้น รวมถึงราคาบ้านที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้น และภายหลังจาก ธปท.ส่งสัญญาณดอกเบี้ยขาขึ้น เห็นว่าสถาบันการเงินปรับลดผลิตภัณฑ์ที่เสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ (fixed rate) เช่นเดิมที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก ก็ทยอยหายไป และเหลือเสนอดอกเบี้ยคงที่ไม่เกิน 6-12 เดือน หรือพิจารณาเป็นรายกรณี

“หาก กนง.ปรับดอกเบี้ยขึ้น 0.25% แบงก์ก็ต้องปรับขึ้น 2 ขา ทั้งเงินกู้และเงินฝากขึ้นทั้งกระดาน การทำแคมเปญดอกเบี้ยคงที่จะน้อยลง เพราะยิ่ง fixed นานจะทำให้ต้นทุนแบงก์ยิ่งแพง ทำให้แบงก์จะเน้นปรับเป็นดกเบี้ยลอยตัว หรือ floating rate เพื่อรับกับเทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น ในส่วนของธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ก็ไม่ได้มีการทำแคมเปญดอกเบี้ยคงที่แล้ว”

ขณะที่สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์จะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยใกล้เคียงสินเชื่อบ้านใหม่ เนื่องจากต้นทุนของธนาคารสูงขึ้น และแหล่งเงินทุนมาจากฐานเดียวกันคือ เงินฝาก อย่างไรก็ดี โดยปกติสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์จะคิดอัตราดอกเบี้ยถูกกว่าสินเชื่อบ้านใหม่ เฉลี่ยประมาณ 0.50%

ด้านนายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย น่าจะปรับขึ้นภายในไตรมาสที่ 3/2565 เพราะสินเชื่อบ้านในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาถือว่าดอกเบี้ยค่อนข้างถูกเกินพื้นฐานมาก ส่วนหนึ่งมาจากการแข่งขัน 

อย่างไรก็ดี การปรับขึ้นดอกเบี้ยของไทยอาจจะไม่เอื้อให้ขึ้นถี่และแรงเหมือนกับสหรัฐ เนื่องจากไทยยังต้องการประคองการฟื้นตัวเศรษฐกิจ แม้ว่าจะขึ้นดอกเบี้ยเพื่อลดผลกระทบจากอัตราเงินเฟ้อ

ทั้งนี้ ลูกค้ารายเดิมจะไม่กระทบต่ออัตราผ่อนชำระต่อเดือน แต่เงินที่ผ่อนจะถูกหักเป็นดอกเบี้ยมากขึ้น และจะผ่อนเงินต้นได้น้อยลง สำหรับลูกค้าใหม่จะรับภาระดอกเบี้ยสูงขึ้น จะมากน้อยระดับใดขึ้นอยู่กับ กนง. ซึ่งหากปรับขึ้น 0.25-0.50% คิดว่าจะไม่กระทบภาระการผ่อนชำระมากนัก แต่จะมีผลต่อจิตวิทยาในการตัดสินใจซื้อบ้านเล็กน้อย

ส่วนการปรับตัวของธนาคาร หากกรณีดอกเบี้ยมีทิศทางขาลง จะเห็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านที่เสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว แต่หลังดอกเบี้ยส่งสัญญาณขาขึ้น จะปรับดอกเบี้ยมาเป็นแบบลอยตัวมากขึ้น และปรับดอกเบี้ยคงที่สั้นลงไม่เกิน 6 เดือน แต่เชื่อว่าแม้ดอกเบี้ยจะทยอยปรับขึ้น แต่ดอกเบี้ยปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำ ทำให้ภาพรวมยังไม่กระทบกำลังซื้อบ้าน

หวั่นความสามารถชำระหนี้ทรุด

นายณัฐพลกล่าวเพิ่มเติมว่า สำหรับภาพรวมการปล่อยสินเชื่อบ้านของกรุงศรีฯในช่วง 4-5 เดือนถือว่าดีกว่าเป้าหมาย ส่วนหนึ่งมาจากโปรดักต์ สินเชื่อบ้านซุปเปอร์เซฟวิ่ง โดยในส่วนของตัวเลขทั้งระบบ ณ ไตรมาสที่ 1/2565 มียอดสินเชื่อใหม่ 1.43 แสนล้านบาท เติบโต 3% จากช่วงเดียวกันปีก่อน โดยคาดว่าสินเชื่อใหม่ทั้งปีจะเติบโตอยู่ที่ 5-7% คิดเป็นยอดสินเชื่อใหม่อยู่ที่ 6.43-6.55 แสนล้านบาท ส่วนยอดสินเชื่อคงค้างจะจบที่ 4.73-4.82 ล้านล้านบาท

“เราไม่รู้ว่าดอกเบี้ยจะขึ้นถี่และเร็วขนาดไหน แน่นอนดอกเบี้ยขึ้นและเงินเฟ้อที่สูงมีผลทางจิตวิทยาสำหรับกลุ่มที่ยังหวั่นไหวง่าย เพราะในภาวะที่ค่าครองชีพสูงขึ้นทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระของลูกหนี้ลดน้อยลง เช่น เดิมอาจกู้ได้ 5 ล้านบาท แต่ตอนนี้เหลือ 3 ล้านบาท ขณะที่ราคาบ้านสูงขึ้น ก็อาจมีผลกระทบต่อตลาด แต่เบื้องต้นมองปัญหาเงินเฟ้อไม่ยาว ขอดูสถานการณ์ก่อนจะมีการทบทวนเกณฑ์พิจารณา”

นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า ตอนนี้ธนาคารต่าง ๆ ทยอยปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเป็นแบบลอยตัว เพื่อให้สอดรับกับดอกเบี้ยที่จะปรับขึ้นในอนาคต คือเดิมอาจมีการเสนอดอกเบี้ยคงที่ อยู่ที่ 1-2 ปี ก็จะปรับให้สั้นลงเหลือ 6-12 เดือน หรือยกเลิกในอนาคต เพราะมีความเสี่ยงในเรื่องของต้นทุนที่จะสูงขึ้น ขณะที่ดอกเบี้ยลอยตัวจะอิงกับอัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี (MRR) ลบ (-) ซึ่งขึ้นอยู่กับนโยบายแต่ละธนาคาร

คาดแบงก์รัฐปรับเปลี่ยนช้าสุด 

นายวิทัย รัตนากร ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน กล่าวว่า ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายมีแนวโน้มปรับขึ้นนั้น ธนาคารออมสินมีนโยบายที่จะตรึงอัตราดอกเบี้ยไว้ให้นานที่สุด อย่างไรก็ดี ยังไม่สามารถระบุได้ว่าจะคงอัตราดอกเบี้ยไว้ได้นานเท่าไหร่

ทั้งนี้ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ ธปท. ในแต่ละช่วงก็แตกต่างกัน และมีผลต่อการพิจารณาตรึงอัตราดอกเบี้ยด้วย เช่น ถ้าอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้น 0.25% ในเดือน ต.ค. ธนาคารก็จะมีกำไรพอสมควรที่จะเข้าไปตรึงอัตราดอกเบี้ยไว้ได้ยาว

แต่หากปรับขึ้นในช่วงเดือน ส.ค.นี้ ซึ่งกำไรของธนาคารอาจจะยังไม่ถึงเป้าหมาย แรงในการสนับสนุนการตรึงดอกเบี้ยก็จะมีน้อยลง อย่างไรก็ดี ในภาพรวมธนาคารจะพยายามขึ้นอัตราดอกเบี้ยให้น้อยที่สุด ตามกำลังและความสามารถของแบงก์

ด้านนายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ธอส.ประเมินว่าปีนี้ กนง.จะปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายประมาณ 2-3 ครั้ง รวมไม่เกิน 0.50% อย่างไรก็ตาม บอร์ด ธอส.มีมติให้ปรับขึ้นดอกเบี้ยในอัตราต่ำกว่าตลาด เช่น หากตลาดขึ้น 0.25% ธอส.จะปรับขึ้นเพียง 0.15% เป็นต้น

ทั้งนี้ หาก กนง.ประกาศขึ้นดอกเบี้ยนโยบายในการประชุมเดือน ส.ค. ธอส.จะปรับขึ้นดอกเบี้ยในเดือน ต.ค. และหาก กนง.ปรับขึ้นอีกครั้งในช่วงปลายปี ธอส.ก็จะไปปรับขึ้นดอกเบี้ยอีกรอบในช่วงไตรมาส 1 ปี 2566 เนื่องจาก ธอส.มีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง สามารถนำกำไรส่วนเกินเข้ามาช่วยเหลือลูกค้าตามนโยบายของรัฐบาลได้

“ในช่วงที่ ธอส.ยังไม่ได้ปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ แต่ต้นทุนเงินฝากได้มีการปรับขึ้นไปแล้ว ประเมินว่าจะทำให้กระทบต่อต้นทุนของธนาคารรอบแรกประมาณ 1,000 ล้านบาท และในช่วงที่ 2 ประมาณ 1,300 ล้านบาท ซึ่งต้นทุนเหล่านี้จะทำให้กำไรส่วนเกินที่คาดว่าจะเกิน 15% ของเป้าหมายที่ 1.3 หมื่นล้านบาท ลดลงเหลือเพียงกำไรตามเป้าหมายที่วางไว้”

อ้างอิง : Prachachart, ลองลงทุน